利回り上昇と広範な下落圧力が重荷となり、不動産株が下落

EasyAlphaのデータによると、10月19日（月）の不動産セクターはほぼ全面安の展開となり、S&P500構成銘柄のうち上昇したのはわずか3.6%にとどまりました。また、上場投資信託（ETF）である不動産セレクト・セクターSPDRファンド（XLRE）において、評価対象ウェイトのうち「A」または「B」の評価を受けた企業が占める割合はわずか24.6%でした。不動産の各資産分野にわたって軟調さが広がり、アレクサンドリア・リアル・エステート・エクイティーズは-2.4%で引けました。一方、当日の値上がり首位となったホスト・ホテルズ＆リゾーツは+0.9%、2位のウェルタワーは-0.5%で取引を終えました。こうした下落は、米10年債利回りが5.15%に上昇した局面で進行しました。あわせて、NAHB住宅市場指数が予想の31に対して29に低下したことで、住宅市場のセンチメントも悪化しました。

利回り上昇による圧力

市場全体では11セクター中3セクターが上昇したものの、不動産セクターは特に軟調なパフォーマンスとなりました。時価総額加重ベースでの同セクターの騰落率は-1.1%だった一方、均等加重リターンは-1.2%となり、大型株のほうが相対的に持ちこたえて下支え役を果たしたことを示しています。債券市場では、欧州の政治的混乱が政府支出の拡大を促しかねないとの懸念などを一因として広範な売りが広がりました。これを受けて米国のベンチマーク金利は上昇し、米30年債利回りは5.48%に達しました。

調達コスト上昇下でのリファイナンス

最近の商業用不動産取引は、市場全体の環境を物語っています。

• SLグリーン・リアルティは「パーク・アベニュー245番地」を対象とする20億ドルのリファイナンスを発表し、固定金利6.52%で5年間の融資を確保しました。
• 民間資本は注目度の高いオフィス資産で引き続き活発に動いており、これにはシカゴの「ワン・ノース・ワッカー」が5億5000万ドルで買収された案件などが含まれます。
• セクター特化型資金の大半が住宅や産業用不動産に向かったため、9月までの商業用不動産の資金調達額が31%減少するなど、資本調達全体に逆風が吹いています。

ファンドの概要とパフォーマンス

当ファンドの終値は$41.67となり、この日の騰落率は-1.2%となりました。この動きにより下落基調が一段と長期化しており、ファンドの騰落率は過去1カ月で-2.0%、直近100営業日では-6.2%となっています。こうした下げの持続性は、長引く利回り上昇圧力がセクター全体への資金流入をいかに抑制し、ファンドが一時的な値動きにとどまらない長期的なバリュエーションの逆風に直面しているかを浮き彫りにしています。

クオリティ評価の分布

EasyAlphaでは、同業他社との相対比較に基づいて各企業を評価しています。当セクター内では、ファンドの評価対象ウェイトのうち「A」または「B」の評価を受けた企業が占める比率は24.6%にとどまります。過去の実績では、「A」および「B」評価の企業は強固なファンダメンタルズを備え、「D」や「E」評価の企業に比べて大幅な下落を被るリスクが低い傾向にあります。この過去のパターンはあくまで相対的な傾向であり、個別の企業について将来を保証するものではありませんが、ファンドの構成比率のおよそ4分の3が上位2段階の評価外にあることを示しています。