米利回り上昇がセクター全体の重石に、不動産株が下落

9月18日（金）、不動産セクターは値上がり銘柄がわずか10.3%銘柄にとどまり、時価総額加重平均指数は-0.9%で終了しました。セクターに連動する上場投資信託（ETF）である不動産セレクト・セクターSPDRファンド（XLRE）は、-1.0%の$42.52で引けました。アレクサンドリア・リアル・エステート・エクイティーズ（-5.4%）が売られた一方、上昇銘柄はサイモン・プロパティ・グループ（+0.3%）やアイアン・マウンテン（+0.3%）など小幅な値動きにとどまりました。米長期金利の上昇や四半期末のデリバティブ満期決済が金利感応度の高い資産の重石となり、セクター全般に下落圧力がかかりました。

この日は株式市場全体としても厳しい相場展開となり、上昇したのは11セクター中3セクターのみでした。不動産セクターでは一部の超大型株だけでなく広範囲に売りが先行し、均等加重平均でのセクター騰落率は-1.1%となり、中小型の不動産事業者も同様の逆風に直面していることが浮き彫りとなりました。もっとも、商業用不動産市場では取引の動きも続いており、520万平方フィート規模の物流施設ポートフォリオの売却や1億5410万ドルの商業施設リファイナンスなどがみられます。しかし、借入コストが高止まりする中、機関投資家の運用担当者の間では私募不動産ファンドのセカンダリー市場での流動化を模索する動きも広がっています。

長期的な視点では、同ファンドのリターンはこうした金利見通しの変化を反映しており、XLREは過去1か月で-5.5%、過去100営業日で-3.2%、過去6か月で+4.8%、過去12か月で+1.1%の動きとなっています。

これらのリターンの背景にあるのが、セクター内のクオリティ分布です。セクター全体において、格付けが付与された組入比率の34.9%がAまたはB評価の企業に集中しています。AまたはB評価の企業は強固なファンダメンタルズを備えており、歴史的にもDまたはE評価の企業と比べて大幅な下落リスクが低い傾向にあります。