利回り低下で不動産株が上昇、ただし高クオリティ銘柄は依然として少数

10月29日（木）の米株式市場では、不動産セクターに幅広い買いが入った。もっとも、同セクター内で高クオリティと評価される企業の比率は35.1%にとどまっている。不動産セクター全体では96.4%の銘柄が上昇し、同セクターに連動する上場投資信託（ETF）であるリアル・エステート・セレクト・セクターSPDRファンド（XLRE）の終値は+2.2%となった。時価総額加重平均でのセクター騰落率（+2.2%）が等金額加重平均リターン（+2.2%）と一致したことは、今回の上昇が一握りの大型株主導ではなく、多様な不動産タイプに幅広く買いが入ったことを示している。銘柄別では、ショッピングセンターを運営するキムコ・リアルティが+4.3%高とセクターを牽引し、カジノ施設を所有するVICIプロパティーズも+4.2%となった一方、戸建て賃貸住宅を手がけるインビテーション・ホームズは-0.6%で引けた。ハイテク株が急落したことを受け、米国債利回りが低下し、投資家がディフェンシブセクターへ資金を振り向けたことが背景にある。

11セクター中8セクターが上昇するなど、市場全体の地合いは金利敏感株に有利に働いた。国債利回りの低下が金利敏感株の追い風となり、不動産株は他のディフェンシブ銘柄とともに買われた。この上昇は市場全体をアウトパフォームしており、ハイテクや通信サービスが伸び悩む一方で、不動産が上昇率トップとなった。

各企業の好決算も、こうした資金ローテーションをファンダメンタルズの面から裏付けた。キムコ・リアルティは通期の業績見通しを引き上げ、増配を発表したことでセクター首位の上昇を見せた。さらに、データセンター大手のイクイニクスも第3四半期決算に伴い通期の売上高およびキャッシュフロー見通しを上方修正し、相場の上昇を後押しした。

セクター全体で上昇が見られたものの、クオリティの面から見ると安心材料はまだ少ない。EasyAlphaでは、同セクター内の各銘柄を同業他社と比較して評価を行っている。AまたはBの評価を得ている企業はファンダメンタルズがより強固であり、過去の傾向としてDやEの企業に比べて大幅な下落リスクが低い。しかし、リアル・エステート・セレクト・セクターSPDRファンド全体で見ると、これら上位2段階に位置する銘柄はポートフォリオの35.1%にすぎない。残りの構成銘柄は平均的、あるいは平均以下の評価にとどまっている。

XLREの直近の上昇は、同ファンドの長期的な実績とは対照的だ。過去1か月でXLREは+5.2%を記録しているものの、過去100営業日の実績は-4.3%、過去12か月のリターンは+5.9%にとどまる。この乖離は、短期的な金利低下が一服感をもたらしセクター内のほぼ全銘柄を押し上げることがあるとしても、ポートフォリオ本来のクオリティは依然として下位の評価グループに集中している実態を浮き彫りにしている。