利回り上昇が不動産株を圧迫、不動産セクターは下落

不動産セクターにおいてAまたはB評価の銘柄が占める比率はわずか18.2%にとどまり、最高水準の質を備えた銘柄の少なさを浮き彫りにしている。10月1日（木）は値下がり銘柄が優勢となり、セクター内で上昇したのは44.8%銘柄にとどまり、時価総額加重平均のセクター指数は-0.5%で終了した。同セクターに連動する上場投資信託（ETF）である不動産セレクト・セクターSPDRファンド（XLRE）は、CBREグループ・クラスAが+1.6%と上昇を牽引したものの、ヘルスピーク・プロパティーズが-2.6%と重荷となり、-0.5%の$40.69で取引を終えた。この下落の背景には債券売りがあり、米10年債利回りが5.34%に上昇したことで、借入コストの上昇とともに不動産株の相対的な配当利回りの妙味が薄れた。

30年固定住宅ローンの平均金利が7.28%に上昇したことで、不動産市場全般で借入負担が一段と高まっている。債務返済コストの増加は商業用不動産の一部を圧迫しており、商業用不動産担保証券（CMBS）の延滞データではホテル物件を中心にストレスの拡大が示された。シニア向け住宅コミュニティの1億770万ドルでの買収やスコッツデールのリゾート売却計画など、一部で選別的な取引は見られたものの、利回り上昇がセクター全体のバリュエーションの重荷となり続けた。

ファンド内では、サブ業界ごとにパフォーマンスのばらつきが見られた。ヘルスピーク・プロパティーズが-2.6%下落した一方で、セルフストレージや不動産サービスは小幅に買われ、エクストラ・スペース・ストレージが+1.2%、CBREグループ・クラスAが+1.6%となった。均等加重ベースでのセクター騰落率は-0.4%となり、時価総額加重ベースの-0.5%を上回ったことから、時価総額上位の主力銘柄がこの日の下落を主導したことがわかる。市場全体では、11セクター中5セクターが上昇した。

今回の動きは、同セクターにとって厳しい局面が続いていることを示している。経済全体での資金調達コストの上昇が資産価値やバランスシートを圧迫し続ける中、XLREは過去100営業日で-8.7%を記録している。同ファンドは経費率0.08%と低コストでセクターへの投資機会を提供するものの、今後の動向は依然として金利環境の変化に大きく左右される。