El repunte de los REIT de torres oculta la debilidad general del sector inmobiliario

El sector inmobiliario registró una marcada división interna el viernes 23 de octubre. Aunque el sector ponderado por capitalización de mercado cerró con +0.2%, solo el 27.0% de su peso corresponde a acciones calificadas con A o B por EasyAlpha, las cuales históricamente muestran fundamentos más sólidos y un menor riesgo de caídas severas frente a sus pares de menor calificación. La amplitud interna fue débil: solo 32.1% de los miembros del sector lograron avanzar, lo que arrastró al sector con igual ponderación a -0.1%. La ganancia general estuvo impulsada por dos gigantes de las torres de telefonía celular, Crown Castle y American Tower Corp, que cerraron en +9.1% y +4.1%, respectivamente. Sus notables subidas impulsaron al fondo cotizado Real Estate Select Sector SPDR Fund (XLRE), que cerró en +0.1%. Los operadores de torres se dispararon luego de que varios reportes revelaran que SpaceX inició negociaciones para acceder al menos a 80.000 emplazamientos celulares en todo Estados Unidos. Los inversores anticiparon que dicha red podría generar una demanda sustancial de nuevos arrendamientos para los dueños de esta infraestructura.

La concentración en las torres supera el lastre general

La divergencia entre la ponderación por capitalización bursátil y la ponderación equitativa refleja cuán concentrada estuvo la sesión en los líderes del sector. Como las empresas de infraestructura inalámbrica concentran una capitalización de mercado considerable dentro del grupo, el repunte de Crown Castle y American Tower Corp neutralizó los retrocesos en el resto del sector. Crown Castle ya había encontrado respaldo en sus fundamentales a principios de semana tras elevar sus previsiones de ganancias para todo el año, mejorando su perspectiva de EBITDA ajustado en 25 millones de dólares. La combinación de proyecciones más favorables y la especulación sobre nuevos contratos de arrendamiento canalizó un volumen desproporcionado de capital hacia los dos mayores operadores de torres inalámbricas.

Vientos en contra para los inmuebles comerciales

Fuera del ámbito de la infraestructura de telecomunicaciones, el ánimo en los distintos segmentos inmobiliarios siguió decaído. Los servicios de bienes raíces se quedaron rezagados el viernes: CBRE Group Inc Clase A cerró en -6.0%, marcando la mayor caída del sector. Nuestras fuentes no señalan ningún catalizador informado para este retroceso. En el contexto general del mercado, solo 3 de los 11 sectores subieron, lo que pone de relieve un escenario desafiante para las industrias intensivas en activos físicos.

Perfil de calidad y características del fondo

Para los inversores que siguen al sector a través del Real Estate Select Sector SPDR Fund (XLRE), un ratio de gastos de 0.08% sobre $7.7 billion en activos netos brinda una vía de acceso de bajo costo; sin embargo, esa comisión reducida no aísla a los accionistas de la calidad subyacente de la cartera. EasyAlpha ubica únicamente al 27.0% de la cartera evaluada del fondo en las categorías A o B. Las empresas con calificación A o B presentan fundamentos más robustos y, a lo largo de la historia, han conllevado un menor riesgo de sufrir caídas pronunciadas en comparación con las acciones calificadas con D o E.

Tras la jornada del viernes, XLRE cerró en $42.58. El fondo registra un +2.2% en el último mes, pero los horizontes más amplios reflejan una consolidación prolongada. El fondo se sitúa en -2.1% en las últimas 100 sesiones, en línea con su movimiento de -2.1% en los últimos seis meses y dejándolo en +0.2% en los últimos doce meses.